به گزارش بهارانه، مهندس محمدی با نگاهی به صنعت ساختمان و چشم اندازکارشناسانه به بازار مسکن گفت : چشم اندازی که بر مبنای مدل سازی های تجربی برای بازار مسکن سال 94 تصویر شده ، وضعیت امسال را (حالت پایان رکود ) توصیف می کند،به این معنی که در سال 94 شاخصی های اقتصاد مسکن نسبت به سال های گذشته روند تدریجی بهبود را طی می کند ،اما قیمت به عنوان مهمترین شاخص ،از خیز شدید جهش به دور خواهد بود.دراین فضا ، مصرف کننده ها و سرمایه گذران در دو بخش خرید و ساخت و ساز با (5) گزینه مواجه می شوند ، در این باره نتایج چند بررسی نشان می دهد سمت تقاضا در مواجه به سه جهت خرید ، پیش خرید و تمدید تاخیر در انجام معامله بهتر است به دو دلیل گزینه دوم راانتخاب می کند . موقعیت مالی ، طیف مصرفی در مقایسه با سطح قیمت ها حکم می کند. بهای خرید مسکن با قیمت مقطوع و در طول زمان ،تامین و پرداخت شود . ضمن اینکه با پیش خرید ،فرصت بهره برداری از وام خرید در شرف تصویب نیز محفوظ می ماند .همچنین در سمت عرضه پیشنهادمی شود طیف سرمایه گذار سازنده ها از رکود موجود فاصله بگیرد و به تهیه مقدمات ساخت و ساز های جدید روی بیاورند .

در این میان، گروه سرمایه گذار در بخش خرید ملک باید بازدهی نسبی بازار های مختلف را مد نظر قرار دهد و نسبت به پیش بینی کاهش قیمت واقعی مسکن و زیان سفته بازی هوشیار باشد.

حالا با توجه به وضعیت این صنعت مطابق چشم اندازی که بر اساس تحقیقات چند وجهی برای بازار مسکن ترسیم می شود در سال 95 حداقل 5 نوع ورودی مختلف پیش روی دو طیف سرمایه گذار و مصرف کننده مسکن قرار دارد ،که پیش از انتخاب گزینه بهینه از بین آنها سود و زیان هر کدام از معبرهای موجود مورد ارزیابی قرار گیرد و بر همین اساس هر شخص بتواند راه مناسب جهت خود را برگزینند .صنعت مسکن در سال 95 بر اساس بررسی هایی که پیش تر در این صنعت دیده شده و با استناد به سیکل های تجاری دوره های قبل و شاخص های اثر گذار بر وضعیت آینده انجام داده بود ،حالت (اواخر رکود) به خود خواهد گرفت به طوری که پیش بینی هایی از بهبود نسبی و تدریجی حجم فعالیت های ساختمانی و معاملات مسکن در سال 94 به دور از هر نوع جهش با ریزش شدید قیمت حکایت دارد.در چنین فضایی ، طیف تقاضای مصرفی ، که خود به چند گروه تقسیم می شود آنها شامل صاحب خانه های متقاضی خرید آپارتمان بهتر و همچنین متقاضیان فاقد مسکن می شود ، با سه انتخاب خرید ، پیش خرید یا تمدید تاخیر در ورود به بازار مواجهند و طیف سرمایه گذار که صنعت انبوه ساران و خریداران سرمایهای ملک را در بر می گیرد نیز باید از بین دو گزینه (شروع سرمایه گذاری ) یا (انتظار برای بهبود اوضاع ) کی را برگزیند . در آزمون ورودی به صنعت مسکن 95 آنچه باید به عنوان شاخص و معیار کلیدی محور انتخاب بهترین معبر قرارگیرد و رفتار مسکن در آینده است .چشم اندازی که برای نحوه نوسان قیمت مسکن قابل تصور است، نشان می دهد اگرچه قیمت اسمیاحتمال دارد با افزایش خفیف روبه رو شود .اما سطح قیمت واقعیدر مقایسه با تورم برای حداقل نیمه اول 95 منفی خواهد بود . به این ترتیب سازنده ها می توانند در سال آینده مراحل اولیه پروژ ه های جدید را آغاز کنند تا بعد از دو سال همزمان با صعوداحتمالی قیمت ها،حجم بالای عرضه بتواند مانع جهش شود. در سال جاری منافع مالی پیش خرید نیز به مراتب بیشتر از خرید آپارتمان آماده ، برای تقاضای مصرفی خواهد بود . چرا که با توجه به بضاعت مالی ، سمت تقاضا در حالت پیش خرید با پرداخت کمتر از نصف بهای آپارتمان ، می توان صاحب خانه با قیمت مقطوع شد.

طی دو سال آینده افزایش احتمالی قیمت ،مزیت پیش خرید را تقویت می کند. ضمن اینکه تصویب افزایش وام خرید در سال آینده فرصت استفاده از این تسهیلات را برای پیش خریداران محفوظ می گذارد اما خریداران آپارتمان های آماده در دوران قبل از افزایش وام جزء محرومان وام مسکن جدید خواهند بود. در هر صورت و با مطالعات کارشناسی می توان چشم انداز را تائید کرد. وضعیت آینده صنعت مسکن را می توان از روی منحنی نوسانات ماه های اخیر برآورد نمود. امسال از یکسو خانوارهای متقاضی مسکن کماکان در صحنه معاملات حضور داشتند و از سوی دیگر قیمت مسکن در کلان شهری همچون همدان که معمولا خیلی سخت و در طول زمان شیب کاهشی به خود می گیرد، ماه به ماه کاهش یافت و صورت تقریبا منتفی از افت قیمت آپارتمان را در بازار به نمایش گذاشت . از طرفی خرید و فروش آپارتمانهای کشور طی ماه ای اخیر حدود 10 تا 15درصد به طور نسبی افزایش ماهانه پیدا کرد.

مهندس محمدی افزود : حال میتوان تفاوت افت و خیز مسکن در سال 93 نسبت به رکوردهای قبلی که اعداد و ارقام نشان می دهد نوعی تعلم نسبی و کم سابقه در تخلیه حباب طی ماه های اخیر را مشاهده کرد.

میانگین قیمت در کشور در بهار سال 92 به عنوان زمان اوج رونق و جهش قیمتی، 71درصد نسبت به مشابه در سال 91 افزایش پیدا کرد بیشترین رشد قیمتی از سال 86 تا آن زمان بود اما از تیر سال 92 تاکنون نرخ رشد قیمت مسکن همواره پله های نزول را طی کرده است. در حال حاضر نرخ بازدهی سرمایه گذاری در بازار مسکن منفی برآورد می شود به این معنی که آن دسته از افرادی که ابتدای سال وارد بازار ملک شدند و در همدان آپارتمان خریداری کردند امروز نه تنها سود نکرده اند بلکه به زیان نیز دچار شده اند . البته این میزان زیان بر اساس قیمت اسمی مسکن محاسبه می شود در حالی که با احتساب نرخ تورم، افت ارزش دارایی های ملکی،بیشتر از این خواهد بود. هم اکنون میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر همدان دو میلیون و پانصد هزار تومان است. مرور بازار مسکن سال های گذشته نشان می دهد سه ویژگی متفاوت در این بازار بروز کرده است. (( کاهش قیمت مسکن )) (( افزایش نسبی معاملات )) و ((افت شدید ساخت و ساز)) . پس نیاز شناسایی اثر ترکیبی این سه رخداد بر بازار سال آینده، می تواند ورودی بهینه از بین 5انتخاب پیش روی خریداران و سرمایه گذاران بازار ملک 94 را مشخص کند، در این باره تحقیقاتی صوت گرفته که نتایج آن تصریح می کند سال 94 به عنوان سال پایانی رکود مسکن موقعیت حساسی را برای قشر مصرف کننده ایجاد می کند که باید هزینه – فایده تاخیر عمدی یا تصمیم قطعی به خرید آپارتمان به شکل دقیق محاسبه و مبنای اقدام متقاضیان قرار گیرد. در این تحقيق كارشناس و صاحب نظر اقتصاد مسكن استراتژي هاي مختلفي و مختصات 5 محل ورودي بازارمسكنرا بررسي كرده و سپس با تشريح ويژگي هاي دوره در اواخر ركود بهترين گزينه براي دو طيف فعال بازار را معرفي كرده است . نتايج اين تحقيق نشان مي دهد : با توجه به اينكه حباب قيمت مسكن كه در اوايل سال 92 به بيشترين حجم رسيده بود . در ماه هاي گذشته از سال 93 تقريبا خالي شد و هم اكنون سطح قيمت مسكن به نقطه كف نزديك شده است . در سال آينده نوسانات قيمت به مراتب كمتر از امسال خواهد بود . هر چند انتظار كاهش دوباره قيمت مسكن در سال آینده وجود ندارد اما وضعيت ثبات بيشتر انتظار مي رود . بخش ديگري از اين تحقيق تاكيد مي كند :درسال آينده براي سرمايه گذاري در دو حوزه ساخت وساز يا خريد ملك بايد نرخ باز دهي ساير بازارها از جمله بازار پول كه هم اكنون بيشترين نرخ سود نسبي را به سپرده گذاران ارائه مي دهد مبناي محاسبه قرار گيرد .

مهندس محمدي افزود : پيش بيني مي شود در سال آینده نيز اين بازارهمچنان در صدر باشد . در اين حالت بايد رفتار سازنده ها و سرمايه گذاران متناسب با نرخ بازدهي مسكن تنظيم شود ضمن اينكه در سال آینده چشم انداز روشني براي سود سرمايه گذاري در خريد مسكن وجود دارد . از سوي ديگر ، ريسك تاخير بيشتر در خريد معرفي مسكن در سال 94 بالا خواهد بود اما اينكه از بين دو گزينه خريد يا پيش خريد ، كدام بايد در الويت انتخاب متقاضيان باشد ، بايد چشم انداز بلند مدت قيمت ها در اين انتخاب لحاظ شود . بنا براين بهتر است كه بادر نظر گرفتن جنبه هاي مختلف در بازار مسكن به همه سال هاي خوبي را براي اين صنعت پيش بيني كرد .

مهندس پژمان محمدی

نایب رئیس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان همدان